Abrir un apartamento turístico en España en 2026 no es «poner el piso en una plataforma». Es un pequeño negocio con licencia, registro estatal, comunidad de vecinos, fiscalidad propia y una operativa que se repite cada dos o tres días. Esta guía recorre el proceso en el orden en que hay que hacerlo, con los trámites que existen hoy y los números que conviene tener antes de gastar un euro.
Una advertencia honesta: la normativa cambia por comunidad autónoma y por municipio, y en 2025 cambió mucho. Lo que sigue es la estructura común; el detalle de tu ciudad lo tienes que confirmar en tu ayuntamiento antes de comprar nada.
1. Antes de nada: ¿puedes hacerlo en ese piso?
Es la pregunta que hay que responder primero, porque la responde otro, no tú.
- El municipio. Varias ciudades limitan o han suspendido nuevas licencias de vivienda de uso turístico, y otras las restringen por barrios o por planta. Pide en urbanismo si el uso turístico está permitido en esa dirección concreta antes de seguir.
- La comunidad de propietarios. Desde abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige para las nuevas viviendas de uso turístico la aprobación expresa de la junta por tres quintos de los propietarios y de las cuotas. Sin ese acuerdo en acta, la actividad se puede impugnar aunque tengas licencia.
- Los estatutos y el contrato. Si el piso es de alquiler, el contrato de arrendamiento debe permitir expresamente el subarriendo turístico. Si hay hipoteca o es vivienda de protección oficial, revisa las condiciones: la VPO no admite uso turístico.
2. Los tres registros que existen hoy
En 2026 un apartamento turístico legal acumula tres números distintos. Conviene entender qué hace cada uno.
El registro autonómico
Cada comunidad tiene el suyo y su propio nombre: HUT en Cataluña, VFT en Andalucía, VT en la Comunidad Valenciana, ETV en Baleares, VUT en Madrid, VV en Canarias. Es la licencia o declaración responsable que autoriza la actividad, y suele exigir requisitos físicos: cédula de habitabilidad, aire acondicionado o calefacción según la zona, extintor, botiquín, hoja de reclamaciones y placa identificativa en la puerta. El número autonómico tiene que aparecer en todos los anuncios.
El Número de Registro de Alquiler estatal
Desde el 1 de julio de 2025, para anunciar un alojamiento de corta duración en una plataforma se necesita además el número del Registro Único de arrendamientos, que se obtiene en la Ventanilla Única Digital a través del Registro de la Propiedad. Se solicita por finca, se renueva cada año y las plataformas retiran los anuncios que no lo llevan.
El registro de viajeros
Todo alojamiento turístico debe comunicar los datos de cada huésped a la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministerio del Interior, en las 24 horas siguientes a la entrada. No es opcional y las sanciones por incumplimiento son altas. Los sistemas de check-in automático suelen integrarlo; si haces el check-in a mano, es una tarea más cada llegada.
3. La fiscalidad, explicada sin rodeos
- IRPF. Si sólo cedes el piso, con limpieza al entrar y al salir, tributas como rendimiento del capital inmobiliario. Si ofreces servicios propios de hotel durante la estancia (limpieza diaria, cambio de sábanas a mitad de estancia, recepción), pasa a ser actividad económica.
- IVA. El alquiler turístico sin servicios de hotel está exento de IVA. Con servicios de hotel, se factura al 10 %. La diferencia la marca lo que haces durante la estancia, no lo que haces entre huéspedes.
- Tasa turística. Existe en Cataluña y Baleares, con tarifas por persona y noche que cambian cada año y que en algunas ciudades llevan recargo municipal. La cobras al huésped y la liquidas tú; comprueba la tarifa vigente antes de fijar precios.
- Las plataformas informan. Airbnb, Booking y el resto comunican tus ingresos a Hacienda. Contar con que «no se enteran» dejó de ser una opción hace años.
4. Los números antes de comprar el sofá
Haz esta cuenta con datos de tu zona, no con los de esta guía, pero hazla antes de invertir.
- Ingreso. Tarifa media por noche × noches ocupadas al mes. Mira anuncios comparables a tu piso en tu calle, no la media de la ciudad. Una ocupación del 60 al 70 % anual es un objetivo realista en zonas consolidadas; el primer año suele quedar por debajo.
- Comisión de plataforma. Entre el 3 % y el 15 % según la plataforma y el modelo de comisión que elijas. En Booking, cuenta con un 15 % aproximado; en Airbnb, con un 3 % si el huésped paga su parte, o alrededor del 15 % en el modelo de comisión única al anfitrión.
- Limpieza y lavandería. El coste que más se subestima. Cada cambio son entre dos y cuatro horas de limpieza más el lavado de toda la ropa de la estancia. Si externalizas la lavandería, el precio se cobra por kilo; una cama de matrimonio con toallas para dos son varios kilos por cambio. Pide presupuesto real a una lavandería de tu zona.
- Suministros y consumibles. Luz, agua, gas, internet, amenities de baño, papel, cápsulas de café. En un apartamento turístico el consumo por noche es superior al de una vivienda habitual: los huéspedes no pagan la factura.
- Seguro. Necesitas un seguro de responsabilidad civil que cubra la actividad turística y una póliza de contenido. El seguro de hogar normal no cubre a huéspedes de pago.
- Reserva para reposición. Entre un 5 y un 10 % de los ingresos para reponer lo que se rompe, se mancha o se lleva alguien. Es un gasto, no un imprevisto.
5. Equipar el piso: lo que se ve y lo que se lava
La lista de equipamiento mínimo la fija la normativa autonómica y las plataformas la completan con lo que los huéspedes esperan: wifi, cocina completa, lavadora, plancha, secador de pelo. Sobre eso, dos consejos que salen de la experiencia y no de la lista.
Compra pensando en la lavandería, no en la foto. Todo lo que se lava cada dos días tiene que aguantar cientos de lavados: sábanas, fundas, toallas, protectores. El textil doméstico se deforma y pierde el blanco en una temporada; el de hostelería está hecho para el lavado industrial y su ficha indica hilos, gramaje y temperatura de lavado. Por eso las cantidades profesionales son cinco juegos por cama y cinco toallas por plaza: tres en rotación y dos de reserva para el día en que la lavandería se retrasa.
Compra pensando en el que limpia. Sábanas bajeras ajustables y no planas, fundas de almohada con dos bocas, colchas lavables, protectores impermeables en todas las camas. Cada minuto que ahorra la persona que hace el cambio se multiplica por todos los cambios del año. La checklist de textil pieza por pieza recoge lo que hace falta por dormitorio y por baño.
6. La operativa: qué pasa cada dos días
Antes de abrir, escribe el proceso completo de un cambio de huésped y cronométralo: salida, revisión de desperfectos, retirada de ropa, limpieza, cama nueva, reposición de amenities, lectura de contadores si toca, foto final. Quien vaya a hacerlo tiene que poder seguirlo sin ti. De esa lista salen tres decisiones:
- Lavandería propia o externa. Con un solo apartamento, la lavadora del piso suele bastar si tienes cinco juegos por cama; con dos o más, la lavandería externa por kilos libera las horas que cuestan más caras, las tuyas.
- Acceso. Cerradura electrónica con códigos por reserva. Elimina las entregas de llaves, que son el primer motivo de estrés del anfitrión nuevo.
- Quién responde al huésped. Un mensaje sin respuesta a las once de la noche es una mala reseña. Si no vas a poder atender, contrata a alguien o a un gestor desde el principio.
7. Un calendario realista
- Semanas 1 a 3: consulta en urbanismo, acuerdo de la comunidad, revisión de contrato o hipoteca, seguro.
- Semanas 3 a 8: solicitud del registro autonómico y del número estatal, adaptación del piso a los requisitos (placa, extintor, cédula), alta en SES.HOSPEDAJES.
- Semanas 6 a 10: equipamiento y textil, fotografía, redacción del anuncio, definición de precios y normas de la casa.
- Semanas 10 a 12: primeras reservas, ajuste del proceso de cambio, contrato de limpieza o lavandería.
Doce semanas es lo habitual cuando todo va bien; la licencia autonómica es la que marca el ritmo, y en algunas comunidades tarda meses. No compres el textil ni firmes con la limpiadora hasta tener claro que el piso puede abrir.
Lo que separa un apartamento que funciona de uno que agota
No es la decoración. Es que la operativa se pueda repetir trescientas veces al año sin que se rompa: cantidades suficientes de ropa, un proceso escrito, alguien que responde y números que cierran con una ocupación normal, no con la del mes de agosto. Si eso está resuelto antes de la primera reserva, el resto se aprende sobre la marcha.