Obrir un apartament turístic a Espanya el 2026 no és «posar el pis en una plataforma». És un petit negoci amb llicència, registre autonòmic, comunitat de veïns, fiscalitat pròpia i una operativa que es repeteix cada dos o tres dies. Aquesta guia recorre el procés en l'ordre en què s'ha de fer, amb els tràmits que existeixen avui i els números que convé tenir abans de gastar un euro.
Un advertiment honest: la normativa canvia per comunitat autònoma i per municipi, i el 2025 va canviar molt. El que segueix és l'estructura comuna; el detall de la seva ciutat l'ha de confirmar al seu ajuntament abans de comprar res.
1. Abans de res: pot fer-ho en aquest pis?
És la pregunta que cal respondre primer, perquè la respon un altre, no vostè.
- El municipi. Diverses ciutats limiten o han suspès noves llicències d'habitatge d'ús turístic, i d'altres les restringeixen per barris o per planta. Pregunti a urbanisme si l'ús turístic està permès en aquesta adreça concreta abans de continuar.
- La comunitat de propietaris. Des de l'abril de 2025, la Llei de Propietat Horitzontal exigeix per als nous habitatges d'ús turístic l'aprovació expressa de la junta per tres cinquenes parts dels propietaris i de les quotes. Sense aquest acord en acta, l'activitat es pot impugnar encara que tingui llicència.
- Els estatuts i el contracte. Si el pis és de lloguer, el contracte d'arrendament ha de permetre expressament el sotsarrendament turístic. Si hi ha hipoteca o és habitatge de protecció oficial, revisi les condicions: l'HPO no admet ús turístic.
2. Els registres que existeixen avui
El 2026 un apartament turístic legal necessita el seu número autonòmic i ha de registrar cada viatger. El número estatal que s'exigia des del juliol de 2025 ja no existeix, i convé saber per què.
El registre autonòmic
Cada comunitat té el seu i el seu propi nom: HUT a Catalunya, VFT a Andalusia, VT a la Comunitat Valenciana, ETV a les Balears, VUT a Madrid, VV a Canàries. És la llicència o declaració responsable que autoritza l'activitat, i sol exigir requisits físics: cèdula d'habitabilitat, aire condicionat o calefacció segons la zona, extintor, farmaciola, fulls de reclamació i placa identificativa a la porta. El número autonòmic ha d'aparèixer a tots els anuncis.
El número estatal, anul·lat pel Tribunal Suprem
Des de l'1 de juliol de 2025, el Reial Decret 1312/2024 exigia a més un número del Registre Únic d'arrendaments, que s'obtenia a través del Registre de la Propietat, per anunciar un allotjament de curta durada en una plataforma. El maig de 2026 el Tribunal Suprem va anul·lar aquest registre i l'obligació d'inscriure-s'hi per obtenir el número (sentències del 19 i el 21 de maig i de l'1 de juny de 2026). Continua vigent la Finestreta Única Digital d'Arrendaments, a través de la qual les plataformes comuniquen dades dels lloguers; el número que compta als seus anuncis és l'autonòmic.
El registre de viatgers
Tot allotjament turístic ha de comunicar les dades de cada reserva i de cada hoste a la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministeri de l'Interior, en un termini màxim de 24 hores des de la reserva i des de l'entrada; a Catalunya, la comunicació va als Mossos d'Esquadra. No és opcional i les sancions per incompliment són altes. Els sistemes de check-in automàtic solen integrar-ho; si fa el check-in a mà, és una tasca més a cada arribada.
3. La fiscalitat, explicada sense embuts
- IRPF. Si només cedeix el pis, amb neteja en entrar i en sortir, tributa com a rendiment del capital immobiliari. Si ofereix serveis propis d'hotel durant l'estada (neteja diària, canvi de llençols a mitja estada, recepció), passa a ser activitat econòmica.
- IVA. El lloguer turístic sense serveis d'hotel està exempt d'IVA. Amb serveis d'hotel, es factura al 10 %. La diferència la marca el que fa durant l'estada, no el que fa entre hostes.
- Taxa turística. Existeix a Catalunya i a les Balears, amb tarifes per persona i nit que canvien cada any i que en algunes ciutats porten recàrrec municipal, i a Galícia, on l'impost autonòmic està bonificat al 100 % però els ajuntaments poden cobrar un recàrrec, com ja fa Santiago de Compostel·la. La cobra a l'hoste i la liquida vostè; comprovi la tarifa vigent abans de fixar preus.
- Les plataformes informen. Airbnb, Booking i la resta comuniquen els seus ingressos a Hisenda. Comptar que «no se n'assabenten» va deixar de ser una opció fa anys.
4. Els números abans de comprar el sofà
Faci aquest compte amb dades de la seva zona, no amb les d'aquesta guia, però faci'l abans d'invertir.
- Ingrés. Tarifa mitjana per nit × nits ocupades al mes. Miri anuncis comparables al seu pis al seu carrer, no la mitjana de la ciutat. Una ocupació del 60 al 70 % anual és un objectiu realista en zones consolidades; el primer any sol quedar per sota.
- Comissió de plataforma. Entre el 3 % i el 15 % segons la plataforma i el model de comissió que triï. A Booking, compti amb un 15 % aproximat; a Airbnb, amb un 3 % si l'hoste paga la seva part, o al voltant del 15 % en el model de comissió única a l'amfitrió.
- Neteja i bugaderia. El cost que més se subestima. Cada canvi són entre dues i quatre hores de neteja més el rentat de tota la roba de l'estada. Si externalitza la bugaderia, el preu es cobra per quilo; un llit de matrimoni amb tovalloles per a dos són diversos quilos per canvi. Demani pressupost real a una bugaderia de la seva zona.
- Subministraments i consumibles. Llum, aigua, gas, internet, amenities de bany, paper, càpsules de cafè. En un apartament turístic el consum per nit és superior al d'un habitatge habitual: els hostes no paguen la factura.
- Assegurança. Necessita una assegurança de responsabilitat civil que cobreixi l'activitat turística i una pòlissa de contingut. L'assegurança de la llar normal no cobreix hostes de pagament.
- Reserva per a reposició. Entre un 5 i un 10 % dels ingressos per reposar el que es trenca, es taca o s'endú algú. És una despesa, no un imprevist.
5. Equipar el pis: el que es veu i el que es renta
La llista d'equipament mínim la fixa la normativa autonòmica i les plataformes la completen amb el que els hostes esperen: wifi, cuina completa, rentadora, planxa, assecador de cabells. A sobre d'això, dos consells que surten de l'experiència i no de la llista.
Compri pensant en la bugaderia, no en la foto. Tot el que es renta cada dos dies ha d'aguantar centenars de rentats: llençols, fundes, tovalloles, protectors. El tèxtil domèstic es deforma i perd el blanc en una temporada; el d'hostaleria està fet per al rentat industrial i la seva fitxa indica fils, gramatge i temperatura de rentat. Per això les quantitats professionals són cinc jocs per llit i cinc tovalloles per plaça: tres en rotació i dos de reserva per al dia en què la bugaderia es retarda.
Compri pensant en qui neteja. Llençols de sota ajustables i no plans, fundes de coixí amb dues boques, cobrellits rentables, protectors impermeables a tots els llits. Cada minut que estalvia la persona que fa el canvi es multiplica per tots els canvis de l'any. La checklist de tèxtil peça per peça recull el que cal per dormitori i per bany.
6. L'operativa: què passa cada dos dies
Abans d'obrir, escrigui el procés complet d'un canvi d'hoste i cronometri'l: sortida, revisió de desperfectes, retirada de roba, neteja, llit nou, reposició d'amenities, lectura de comptadors si toca, foto final. Qui ho hagi de fer ha de poder seguir-lo sense vostè. D'aquesta llista surten tres decisions:
- Bugaderia pròpia o externa. Amb un sol apartament, la rentadora del pis sol bastar si té cinc jocs per llit; amb dos o més, la bugaderia externa per quilos allibera les hores que costen més cares, les seves.
- Accés. Pany electrònic amb codis per reserva. Elimina els lliuraments de claus, que són el primer motiu d'estrès de l'amfitrió nou.
- Qui respon a l'hoste. Un missatge sense resposta a les onze de la nit és una mala ressenya. Si no podrà atendre, contracti algú o un gestor des del principi.
7. Un calendari realista
- Setmanes 1 a 3: consulta a urbanisme, acord de la comunitat, revisió de contracte o hipoteca, assegurança.
- Setmanes 3 a 8: sol·licitud del registre autonòmic, adaptació del pis als requisits (placa, extintor, cèdula), alta a SES.HOSPEDAJES.
- Setmanes 6 a 10: equipament i tèxtil, fotografia, redacció de l'anunci, definició de preus i normes de la casa.
- Setmanes 10 a 12: primeres reserves, ajust del procés de canvi, contracte de neteja o bugaderia.
Dotze setmanes és l'habitual quan tot va bé; la llicència autonòmica és la que marca el ritme, i en algunes comunitats triga mesos. No compri el tèxtil ni signi amb la persona de la neteja fins a tenir clar que el pis pot obrir.
El que separa un apartament que funciona d'un que esgota
No és la decoració. És que l'operativa es pugui repetir tres-centes vegades a l'any sense que es trenqui: quantitats suficients de roba, un procés escrit, algú que respon i números que quadren amb una ocupació normal, no amb la del mes d'agost. Si això està resolt abans de la primera reserva, la resta s'aprèn sobre la marxa.