Obrir un apartament turístic a Espanya el 2026 no és «posar el pis en una plataforma». És un petit negoci amb llicència, registre estatal, comunitat de veïns, fiscalitat pròpia i una operativa que es repeteix cada dos o tres dies. Aquesta guia recorre el procés en l'ordre en què s'ha de fer, amb els tràmits que existeixen avui i els números que convé tenir abans de gastar un euro.
Un advertiment honest: la normativa canvia per comunitat autònoma i per municipi, i el 2025 va canviar molt. El que segueix és l'estructura comuna; el detall de la teva ciutat l'has de confirmar al teu ajuntament abans de comprar res.
1. Abans de res: pots fer-ho en aquest pis?
És la pregunta que cal respondre primer, perquè la respon un altre, no tu.
- El municipi. Diverses ciutats limiten o han suspès noves llicències d'habitatge d'ús turístic, i d'altres les restringeixen per barris o per planta. Pregunta a urbanisme si l'ús turístic està permès en aquesta adreça concreta abans de continuar.
- La comunitat de propietaris. Des de l'abril de 2025, la Llei de Propietat Horitzontal exigeix per als nous habitatges d'ús turístic l'aprovació expressa de la junta per tres cinquenes parts dels propietaris i de les quotes. Sense aquest acord en acta, l'activitat es pot impugnar encara que tinguis llicència.
- Els estatuts i el contracte. Si el pis és de lloguer, el contracte d'arrendament ha de permetre expressament el sotsarrendament turístic. Si hi ha hipoteca o és habitatge de protecció oficial, revisa les condicions: l'HPO no admet ús turístic.
2. Els tres registres que existeixen avui
El 2026 un apartament turístic legal acumula tres números diferents. Convé entendre què fa cadascun.
El registre autonòmic
Cada comunitat té el seu i el seu propi nom: HUT a Catalunya, VFT a Andalusia, VT a la Comunitat Valenciana, ETV a les Balears, VUT a Madrid, VV a Canàries. És la llicència o declaració responsable que autoritza l'activitat, i sol exigir requisits físics: cèdula d'habitabilitat, aire condicionat o calefacció segons la zona, extintor, farmaciola, fulls de reclamació i placa identificativa a la porta. El número autonòmic ha d'aparèixer a tots els anuncis.
El Número de Registre de Lloguer estatal
Des de l'1 de juliol de 2025, per anunciar un allotjament de curta durada en una plataforma cal a més el número del Registre Únic d'arrendaments, que s'obté a la Finestreta Única Digital a través del Registre de la Propietat. Es demana per finca, es renova cada any i les plataformes retiren els anuncis que no el porten.
El registre de viatgers
Tot allotjament turístic ha de comunicar les dades de cada hoste a la plataforma SES.HOSPEDAJES del Ministeri de l'Interior, en les 24 hores següents a l'entrada. No és opcional i les sancions per incompliment són altes. Els sistemes de check-in automàtic solen integrar-ho; si fas el check-in a mà, és una tasca més a cada arribada.
3. La fiscalitat, explicada sense embuts
- IRPF. Si només cedeixes el pis, amb neteja en entrar i en sortir, tributes com a rendiment del capital immobiliari. Si ofereixes serveis propis d'hotel durant l'estada (neteja diària, canvi de llençols a mitja estada, recepció), passa a ser activitat econòmica.
- IVA. El lloguer turístic sense serveis d'hotel està exempt d'IVA. Amb serveis d'hotel, es factura al 10 %. La diferència la marca el que fas durant l'estada, no el que fas entre hostes.
- Taxa turística. Existeix a Catalunya i a les Balears, amb tarifes per persona i nit que canvien cada any i que en algunes ciutats porten recàrrec municipal. La cobres a l'hoste i la liquides tu; comprova la tarifa vigent abans de fixar preus.
- Les plataformes informen. Airbnb, Booking i la resta comuniquen els teus ingressos a Hisenda. Comptar que «no se n'assabenten» va deixar de ser una opció fa anys.
4. Els números abans de comprar el sofà
Fes aquest compte amb dades de la teva zona, no amb les d'aquesta guia, però fes-lo abans d'invertir.
- Ingrés. Tarifa mitjana per nit × nits ocupades al mes. Mira anuncis comparables al teu pis al teu carrer, no la mitjana de la ciutat. Una ocupació del 60 al 70 % anual és un objectiu realista en zones consolidades; el primer any sol quedar per sota.
- Comissió de plataforma. Entre el 3 % i el 15 % segons la plataforma i el model de comissió que triïs. A Booking, compta amb un 15 % aproximat; a Airbnb, amb un 3 % si l'hoste paga la seva part, o al voltant del 15 % en el model de comissió única a l'amfitrió.
- Neteja i bugaderia. El cost que més se subestima. Cada canvi són entre dues i quatre hores de neteja més el rentat de tota la roba de l'estada. Si externalitzes la bugaderia, el preu es cobra per quilo; un llit de matrimoni amb tovalloles per a dos són diversos quilos per canvi. Demana pressupost real a una bugaderia de la teva zona.
- Subministraments i consumibles. Llum, aigua, gas, internet, amenities de bany, paper, càpsules de cafè. En un apartament turístic el consum per nit és superior al d'un habitatge habitual: els hostes no paguen la factura.
- Assegurança. Necessites una assegurança de responsabilitat civil que cobreixi l'activitat turística i una pòlissa de contingut. L'assegurança de la llar normal no cobreix hostes de pagament.
- Reserva per a reposició. Entre un 5 i un 10 % dels ingressos per reposar el que es trenca, es taca o s'endú algú. És una despesa, no un imprevist.
5. Equipar el pis: el que es veu i el que es renta
La llista d'equipament mínim la fixa la normativa autonòmica i les plataformes la completen amb el que els hostes esperen: wifi, cuina completa, rentadora, planxa, assecador de cabells. A sobre d'això, dos consells que surten de l'experiència i no de la llista.
Compra pensant en la bugaderia, no en la foto. Tot el que es renta cada dos dies ha d'aguantar centenars de rentats: llençols, fundes, tovalloles, protectors. El tèxtil domèstic es deforma i perd el blanc en una temporada; el d'hostaleria està fet per al rentat industrial i la seva fitxa indica fils, gramatge i temperatura de rentat. Per això les quantitats professionals són cinc jocs per llit i cinc tovalloles per plaça: tres en rotació i dos de reserva per al dia en què la bugaderia es retarda.
Compra pensant en qui neteja. Llençols de sota ajustables i no plans, fundes de coixí amb dues boques, cobrellits rentables, protectors impermeables a tots els llits. Cada minut que estalvia la persona que fa el canvi es multiplica per tots els canvis de l'any. La checklist de tèxtil peça per peça recull el que cal per dormitori i per bany.
6. L'operativa: què passa cada dos dies
Abans d'obrir, escriu el procés complet d'un canvi d'hoste i cronometra'l: sortida, revisió de desperfectes, retirada de roba, neteja, llit nou, reposició d'amenities, lectura de comptadors si toca, foto final. Qui ho hagi de fer ha de poder seguir-lo sense tu. D'aquesta llista surten tres decisions:
- Bugaderia pròpia o externa. Amb un sol apartament, la rentadora del pis sol bastar si tens cinc jocs per llit; amb dos o més, la bugaderia externa per quilos allibera les hores que costen més cares, les teves.
- Accés. Pany electrònic amb codis per reserva. Elimina els lliuraments de claus, que són el primer motiu d'estrès de l'amfitrió nou.
- Qui respon a l'hoste. Un missatge sense resposta a les onze de la nit és una mala ressenya. Si no podràs atendre, contracta algú o un gestor des del principi.
7. Un calendari realista
- Setmanes 1 a 3: consulta a urbanisme, acord de la comunitat, revisió de contracte o hipoteca, assegurança.
- Setmanes 3 a 8: sol·licitud del registre autonòmic i del número estatal, adaptació del pis als requisits (placa, extintor, cèdula), alta a SES.HOSPEDAJES.
- Setmanes 6 a 10: equipament i tèxtil, fotografia, redacció de l'anunci, definició de preus i normes de la casa.
- Setmanes 10 a 12: primeres reserves, ajust del procés de canvi, contracte de neteja o bugaderia.
Dotze setmanes és l'habitual quan tot va bé; la llicència autonòmica és la que marca el ritme, i en algunes comunitats triga mesos. No compris el tèxtil ni signis amb la persona de la neteja fins a tenir clar que el pis pot obrir.
El que separa un apartament que funciona d'un que esgota
No és la decoració. És que l'operativa es pugui repetir tres-centes vegades a l'any sense que es trenqui: quantitats suficients de roba, un procés escrit, algú que respon i números que quadren amb una ocupació normal, no amb la del mes d'agost. Si això està resolt abans de la primera reserva, la resta s'aprèn sobre la marxa.